מסלול משכנתא

המסלולים העיקריים

פריים: ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, ועליה הבנק מוסיף או מוריד מרווח קבוע. הריבית משתנה עם כל החלטת ריבית, ואיתה ההחזר החודשי. המסלול אינו צמוד למדד. קבועה לא צמודה (קל"צ): הריבית וההחזר ידועים מראש לכל התקופה. קבועה צמודה (ק"צ): הריבית קבועה, אבל יתרת החוב צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן אינפלציה מגדילה אותה ואת ההחזר. משתנה כל 5 שנים: הריבית נקבעת מחדש פעם בחמש שנים, בגרסה צמודה או לא צמודה. מט"ח: ההלוואה צמודה לשער של מטבע חוץ, כמו דולר או אירו, וההחזר בשקלים זז עם השער.

הכללים של בנק ישראל

לפי הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים, חלק ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מסך ההלוואה. כלומר לפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה לכל התקופה, צמודה או לא. לעניין הזה גם מסלול שמשתנה כל חמש שנים נחשב ריבית משתנה. עד ינואר 2021 הייתה מגבלה נוספת: לכל היותר שליש בריבית שמשתנה בתוך פחות מחמש שנים, ובעיקר פריים. היא בוטלה, כך שהיום אפשר לקחת עד שני שלישים בפריים. תקופת ההחזר המרבית היא 30 שנה. ההסבר על המשכנתא כולה, כולל ההון העצמי הנדרש, נמצא במונח משכנתא.

דוגמה בשקלים

זוג לוקח משכנתא של 1,200,000 ש"ח ל-25 שנה, בשלושה חלקים שווים של 400,000 ש"ח: קל"צ, פריים ומשתנה כל 5 שנים. נניח לשם הדוגמה ריבית של 5% במסלול הפריים. ההחזר החודשי בחלק הזה הוא כ-2,340 ש"ח. אם בנק ישראל מעלה את הריבית באחוז שלם, ההחזר בחלק הפריים עולה לכ-2,580 ש"ח, תוספת של כ-240 ש"ח בחודש. ההחזר בקל"צ לא זז בכלל, והחלק המשתנה כל 5 שנים מושפע רק בנקודת השינוי הבאה, ואז לפי העוגן שלו (תשואות אג"ח), ולא ישירות לפי ריבית בנק ישראל. אילו 800,000 ש"ח היו בפריים, אותה העלאה הייתה מוסיפה כ-480 ש"ח בחודש.

מתי זה חשוב למשקיע פרטי

התמהיל קובע כמה ההחזר החודשי רגיש לריבית ולאינפלציה, וגם כמה יעלה לצאת מהמשכנתא. לפי צו הבנקאות, במסלול שהריבית בו משתנה בכל עת, כמו הפריים, לא גובים עמלת היוון, אלא רק עמלה תפעולית של עד 60 ש"ח, ועוד 0.1% מהסכום אם ההודעה לבנק נמסרה פחות מ-10 ימים מראש. במסלול משתנה כל 5 שנים, פירעון ביום שינוי הריבית פטור מעמלת היוון. במסלולים בריבית קבועה עלולה להיות עמלת היוון, לפי הפער בין הריבית שלכם לריבית בשוק. זה משפיע על כל החלטה עתידית של מחזור או פירעון מוקדם.

טעויות נפוצות

לבחור תמהיל לפי ההחזר בחודש הראשון בלבד, בלי לבדוק מה יקרה אם הריבית תעלה. לחשוב שמסלול משתנה כל 5 שנים נחשב "קבוע" לעניין השליש. לשכוח שבמסלול צמוד יתרת החוב יכולה לגדול גם אחרי שנים של תשלומים. לקחת מסלול מט"ח כשההכנסה בשקלים. ולא להשוות בין בנקים על בסיס שלושת הסלים האחידים שכל בנק חייב להציג.